（报告出品方/作者：华安证券，王洪岩）
1元宇宙成年度热点，虚实结合双向赋能
据清华大学新媒体研究中心，元宇宙是整合多种新技术而产生的新型虚实相融的互联网应用和社会形态，它基于扩展现实提供沉浸式体验，基于数字孪生技术生成现实世界的镜像，基于区块链技术搭建经济体系，将虚拟世界与现实世界在经济系统、社交系统、身份系统上密切融合，并允许每个用户进行内容生产和世界编辑。
起源于《雪崩》，Roblox掀起热潮，Meta等资本入局进一步推向高潮。年“元宇宙”成功入选由国家语言资源监测与研究中心发布的“年度十大网络用语”，其火爆程度可见一斑。发展历程基本可分为以下三阶段：
1）~年：自概念首发以来，元宇宙概念雏形初显。元宇宙的概念最初来源于年美国科幻小说家尼奥斯蒂文森的《雪崩》，描述了一个平行现实世界的网络世界-Metaverse，所有现实世界的人在Metaverse中都有一个化身，在其中交往和生活。在年~年，SecondLife和WorldofWarcraft大火，成为元宇宙前身，带来有关元宇宙的热议。
2）~年：概念冷却，但基础科技迅速发展积蓄力量。~年之间VR和AR发展强劲，年5G和AI的加持，预示了XR的无限前景，年疫情使AR、VR登上新的阶段，催生了AR零售、VR会议；而通信网络在-年不断演化推进，经历了由4G至5G的发展；~年云计算萌芽，~年行业处于探索期，-年云计算快速发展，年开始进入繁荣时代，底层技术的突破与成熟为元宇宙发展奠定了基础。
3）年~至今：概念再次兴起，并快速“破圈”。年3月沙盒游戏平台Roblox作为“元宇宙第一股”在其招股说明书中再次提出元宇宙概念，引发相关行业的热烈讨论及追捧。而后Facebook在10月更名为“Meta”，创始人扎克伯格表示，在未来五年左右的时间里，要将Facebook从一家社交媒体公司转变为一家元宇宙公司。此外，年以来微软、谷歌、英伟达等国外科技巨头也纷纷积极布局探索元宇宙，寻找下一代科技红利下的互联网增长点，各知名互联网公司入局元宇宙进一步激发了市场对于元宇宙概念的热情，带来快速“破圈”。
虚实相生是元宇宙的关键特征。体现在六个核心要素上，包括沉浸感、虚拟身份、数字资产、真实体验、虚实互联及完整社会系统。元宇宙所需的技术及应用支持主要包括网络环境、虚实界面、数据处理、认证机制、内容生产五个方面。元宇宙需要5G技术提供低延迟、高速度的网络环境，需要XR、机器人、脑机接口来实现虚实世界的交互，其中的数据处理主要由人工智能、云计算技术提供支撑，独立的认证机制则需要运用区块链技术，同时元宇宙中的创作产出、内容实现主要依靠人工智能与数字孪生等技术的支持。
目前元宇宙面临的最大难点仍在于技术层面的实现。本文主要选两项进行进一步阐述：i）对内，元宇宙超时空社交需求及高强度的沉浸式体验需要能稳定持续的处理海量即时数据的通讯技术和运算能力。譬如5G通讯技术所带来的高速率、低时延、低能耗、大规模设备连接等特性，能够支持元宇宙所需要的大量应用创新；基于GPU应用的云计算服务，提供实时高速的并行计算和浮点计算能力，完美承接高负载、高要求的计算任务，从而降低元宇宙系统的算力压力风险。
ii)对外，XR技术拥有的3D显示，高分辨率水平，大视场角的设备基础，是目标最佳的连接现实与虚拟的端口。XR中的VR和AR行业进入高速发展期，设备出货量和市场规模高增。根据BCG和MordorIntelligence预测，年全球AR和VR市场规模有望扩张至亿美元，~年市场规模预测CAGR可达%。规模化生产可降低设备成本，在产品升级的同时提升性价比，但是现阶段的难点主要在于视觉交互技术尚未具备理想化条件及应用端内容及其产业链不成熟，后者的内容产生技术涉及到数字孪生技术等。以上一系列基础技术的不断升级都将推动元宇宙概念的落地。
区块链技术里的NFT是构建元宇宙经济体系的基础设施，它作为数字资产的唯一权利证明，赋予虚拟产品可交易流通的资产价值。NFT（Non-FungibleToken）指非同质化通证，含义为基于区块链技术赋予虚拟商品无法篡改的标记，每个NFT都映射着特定区块链上的唯一序列号，不可篡改、不可分割，也不能相互替代，这些特质使NFT成为数字产品的绝佳载体，每一个NFT都代表特定数字产品，NFT与虚拟商品的唯一对应实现了虚拟商品的资产化。因此NFT与虚拟货币等同质化代币存在本质不同，有数字商品的实际价值做支撑，也不具备支付功能等任何货币属性。
NFT已应用于收藏品、艺术品、游戏、公共设备等多类资产，NFT资产推陈出新使产业链结构不断完善。根据Nonfungible统计，Q3NFT在收藏品领域应用占比超过75%，艺术领域占比9%，游戏领域占比7%。
虚拟平台推出进行交易流通的NFT代币，能与现实货币进行兑换。许多虚拟平台都推出了虚拟货币，如在线游戏社区创作平台恩金的“恩金币”ENJ、Decentraland的MANA、NeoWorld的“纳希币”NASH等，其中SAND（TheSandbox）、MANA（Decentrland）和RARI（Rarible）是DeFiNFT项目中排名靠前且较受欢迎的三大项目，是较有代表性的“NFT+生态”形式的成功应用。
长远来看，以NFT代表的区块链技术将为内容创造者提供新的收入模式的途径，使元宇宙经济体系的建立成为可能。原因在于，区别于传统的游戏资产，NFT不可无限复制，能够提供可验证的数字稀缺性。在鼓励内容制造者进入行业的同时，给予用户更好的体验。譬如InternetMade是一个即将推出的元宇宙时尚品牌和创意中心，致力于帮助创意者设计时尚NFT，在完全虚拟的环境中创造和体验服装，通过生产数字系列藏品，品牌可以拥有完全的创意和艺术自由，而无需付出实物生产所带来的环境成本。此外，提供数字产品的品牌将能够通过数字孪生技术查看有关消费者偏好的实时数据，并收集关于他们购物习惯的信息，以便于品牌方能在产品开发、数字分销方面做出更佳决策。
从业态分布上看，互联网科技、新媒体、通信公司是赛道主力，游戏、社交是主要载体，展览、教育医疗、设计制造等方面逐步应用。元宇宙底层技术由硬件制造商、软件开发商提供，网络技术由通讯设备制造商、通信运营企业支持，而平台技术实现由互联网科技公司完成，咨询、媒体运营、交付平台企业则承担宣传、交易、运营的角色。（报告来源：未来智库）
元宇宙的先驱是互联网公司，主要为Roblox、Facebook(现为Meta)、EpicGames、腾讯和字节跳动等。每个公司的优势各异，Roblox在社交系统、UGC生态和MMO游戏中具有超前优势，Facebook（现为Meta）主要在社交系统、拓展现实方面表现突出，EpicGames主力在图像引擎、MMO游戏，Microsoft、腾讯、字节跳动的明显优势则分别体现在拓展现实、社交系统、UCG生态。
元宇宙最初多以游戏、社交平台为载体出现，形式发展较为成熟，后续其他领域公司找到切入点，进行布局，元宇宙逐步拓展到教体文卫、会议展览、设计制造、公共服务等应用场景，带来产业的创新变革，未来元宇宙的生态应用版图有望进一步发展。
预计未来元宇宙将在实现虚实有机共生的路上进发。从元宇宙数字人的“人”来看，在未来数字人产业将破冰,“数字人+线下场景融合落地”新模式助推数字分身与本体融合；在元宇宙数字藏品的“货”方面，虚实结合的中国式数字藏品引领未来消费场景,有望成为元宇宙核心资产；从国内首个虚实共生元宇宙项目赛博天空所代表的“场”来看，赛博天空打造了虚实共生元宇宙模式，提出了虚实共生元宇宙的身份共生、场景共生、内容共生、社交共生、文化共生五大核心逻辑，这种模式为文旅、文娱、商业地产等亟待内容与模式创新来激活客群、流量更新增长的产业提供了全新的前进方向，元宇宙最关键的应用场景是产业场景，未来元宇宙将助推产业场景升级,虚实共生创新场景将推动产业加速发展。
发展元宇宙不是“脱实向虚”,而是实现数字经济与实体经济深度融合,切实赋能实体经济全面升级。预计未来虚拟世界和实体经济融合的元宇宙将是大势所趋,虚实共生元宇宙将成为元宇宙发展过程中重要的赛道之一。
2由实入虚：虚拟地产热度陡升，NFT持续热炒
虚拟地产是指元宇宙项目中，基于区块链、NFT等技术所创造出来的有产权标识的房地产。用户利用虚拟现实技术购买未开垦的土地，自主规划建筑物，其中每一块地都被赋予了独一无二且不可复制的NFT(非同质化代币)并以此来区分每个地块和每笔交易。游戏开发商和玩家可以在平台上的一级或二级市场进行购买及出售，并在虚拟房产中获得沉浸式的住宅或商业体验。
虚拟地产的主要参与者为游戏开发商和各类地产买方，元宇宙概念兴起下买方范围广泛。游戏开发商是虚拟土地的供应商，在游戏中构建待开发的土地，买家有专耕此行业的公司、有广告推广需求的品牌企业、明星，以及抓住热点的散户投资者，范围广泛，数量渐增。
虚拟地产定价与现实世界房价规律相似，但购买、规划等方面与现实地产有所差异。定价上，元宇宙房地产的价格与和现实世界类似，会依据所处区位和周围基础设置的优劣而定；有所区别的是在虚拟地产中，名人效应可视为基础配套设施的一部分。譬如在Decentraland中靠近商业区或者明星住宅的价位相应更高，林俊杰住宅旁的房产市值已到万人民币。而国内元宇宙概念公司天下秀推出的游戏产品——“虹宇宙”则根据区位、地貌、稀缺程度来划分不同房产的价位。
在虚拟地产平台中，游戏开发商设计了虚拟加密货币，与现实货币存在一定的兑换关系，如在Decentraland中，玩家可使用数字货币“MANA”（截至年2月8日，MANA/USD≈3.31）进行交易或者经营物业。邻近林俊杰虚拟住宅的房产在游戏中标价为Mana，折算成人民币约万，在东京和北京同等价位可以买到交通便利、空间适宜的别墅或公寓楼层。
在购买、规划等方面现实地产与虚拟地产存在一定差异。用户在购买房地产时不是直接使用现实货币进行购买，而是使用平台的虚拟货币，平台账户需要连接钱包，同时钱包里需有足够的虚拟货币才能购买成功，由于用户可直接浏览并选中土地，所以不需要房产中介，相比现实地产购买免去了中介费用，但需要向平台缴纳一定的手续费，同时拥有房产后不需要缴纳房产税。
在规划方面，现实中地产是由房地产开发商进行楼盘的选址与设计，住户只能选择栋数或楼层，并只对内部装修具有自主权，而虚拟地产的拥有者可以根据喜好选择地皮位置，并可以在购买的土地上任意设计，自主划分区域，可将房屋内外打造成自己喜欢的样子。Decentraland公司在平台上共推出了块土地，最小的交易单位是1块土地，这些土地被划分为不同的区域，如加密货币谷、时尚街、博彩区等，买家可以投标其中的土地，将其建成住宅区或商业区，也可以从二级市场直接购买。在年的元宇宙热潮中，Decentraland平台上的房屋销售额迎来新高，上升至万美元。
与此同时，也应警惕恶意投机炒作元宇宙房地产项目，元宇宙产业应强化主体责任，远离非法模式。2月18日，银保监会发布《关于防范以“元宇宙”名义进行非法集资的风险提示》，揭露以“元宇宙投资项目”“元宇宙链游”等名目吸收资金的涉嫌非法集资、诈骗等违法犯罪活动。2月21日，中国移动通信联合会元宇宙产业委员会